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Baux Fonciers (Modification) 2014

RÉPUBLIQUE DE VANUATU

LOI Nº 35 DE 2014 SUR LES BAUX FONCIERS (MODIFICATION)

Sommaire

RÉPUBLIQUE DE VANUATU

Promulguée: 19/12/2014
Entrée en vigueur: 27/02/2015

LOI Nº 35 DE 2014 SUR LES BAUX FONCIERS (MODIFICATION)

Loi modifiant la Loi sur les baux fonciers [CAP 163].

Le Président de la République et le Parlement promulguent le texte suivant :

1. Modification

La Loi sur les baux fonciers [CAP 163] est modifiée selon l’Annexe.

2. Entrée en vigueur

La présente Loi entre en vigueur à la date de sa publication au Journal officiel.

ANNEXE

MODIFICATIONS DE LA LOI SUR LES BAUX FONCIERS [CAP 163]

1. Article 1 – Définition de personne morale

Après “à l’étranger”, insérer “ et couvre sans s’y limiter l’un de ce qui suit :

1. une société en vertu de la Loi sur les sociétés [CAP 191] ;
2. une association de bienfaisance enregistrée conformément à la Loi sur les associations à vocation sociale (enregistrement) [CAP 140] ;

100. un partenariat conformément à la loi sur les sociétés de personnes [CAP 92] ;

4. une société internationale conformément à la Loi sur les sociétés internationales [CAP 222] ;”

2. Article 1

Insérer dans l’ordre alphabétique :

“ligne moyenne des hautes eaux désigne la ligne qui marque le niveau moyen qu’atteint une étendue d’eau à marée haute, qui peut être soumise à une variation dans le temps provoquée par un phénomène naturel ;”

3. Paragraphe 4.2)

Supprimer et remplacer “en trois sections” par “de la façon suivante”

4. Alinéa 4.2)b)

Supprimer et remplacer l’alinéa par :

“b) la section de l’entreprise individuelle, prévoyant :

1. si le preneur est un particulier – son nom, adresse postale ou résidentielle à Vanuatu, une note de prudence ou restriction affectant son droit de disposition, et tout autre renseignement que demande le Directeur relativement au bail ; ou
2. si le preneur est une personne morale – fournir les renseignements suivants :

A) nom et adresse de la personne morale ;

B) une copie du certificat d’enregistrement de la personne morale auprès de la Commission des Affaires financières de Vanuatu ;

C) une copie du certificat d’approbation émis par le Conseil de l’Office de Promotion d’investissement de Vanuatu – si la personne morale est détenue par un investisseur étranger ; et

D) une copie de la patente commerciale de la personne morale ;

0. la section sur le bailleur ou les propriétaires coutumiers, prévoyant les renseignements sur le bailleur ou les propriétaires coutumiers ; et
28. l’inclusion d’un intérêt enregistré sur la terre, le cas échéant, conformément à l’article 100A ; ”

5. À la fin de l’article 4

Ajouter

“3) En plus du paragraphe 2), le Directeur peut de temps à autre ajouter dans le registre toute autre section qu’il estime nécessaire.

4. Un preneur doit, dans les 90 jours qui suivent la date où le Directeur l’a avisé, fournir le renseignement requis conformément à l’alinéa 4.2)b).
5. Quiconque contrevient à l’alinéa 2)b) commet une infraction qui l’expose sur condamnation :
   1. dans le cas d’une personne physique, à une amende n’excédant pas 1 million de vatu ou à une peine d’emprisonnement n’excédant pas un an ou aux deux peines à la fois ; ou
   2. dans le cas d’une personne morale, à une amende n’excédant pas 2 millions de vatu.
6. Le directeur peut adresser un avis de pénalité à une personne qu’il estime avoir commis une infraction à l’alinéa 2)b).
7. Le Directeur annule le bail si une personne physique ou une personne morale :
   1. ne se conforme pas à l’avis adressé conformément au paragraphe 4); et
   2. ne règle pas le montant précisé dans l’avis de pénalité dans le délai établi.”
6. Alinéa 8.c)

Supprimer et remplacer l’alinéa par :

“c) refuser de procéder à tout enregistrement si :

1. un instrument, document, plan, renseignement ou explication devant être produit ou fourni est retenu ;
2. un acte devant être exécuté conformément à la présente Loi n’a pas été exécuté ; ou
3. elle détient un renseignement qu’elle a de bonnes raisons de croire que l’enregistrement de l’instrument entraînerait la modification du registre selon l’article 99 ou 100 ;”

7. Après l’article 31

Insérer

“31A Changement du périmètre du bail

1. Si depuis la date d’un relevé précédent, le Directeur estime que :
   1. il y a changement quant à la position de la ligne moyenne des hautes eaux (qui constitue la limite d’un bail); et
   2. le changement est causé par la nature,

le périmètre du bail touché doit également être modifié en conséquence par un géomètre quant à la ligne moyenne des hautes eaux nouvellement fixée et le registre doit être modifié pour correspondre à la réduction du périmètre du bail.

2. Le bailleur dans un bail s’arrêtant à la ligne moyenne des hautes eaux n’est pas responsable de la réduction du périmètre du bail causée par un phénomène naturel.”
8. Après l’article 32D

Insérer

“32E Effet de la radiation d’une personne morale

1. Le présent article s’applique à une personne morale enregistrée à titre de preneur qui a été radiée du registre par le registraire des sociétés conformément à la Loi sur les sociétés [CAP 191].
2. Un bail enregistré au nom d’une personne morale qui est radiée du registre devient propriété du bailleur à la date où l’avis de la radiation conformément au paragraphe 335.3) de la Loi sur les sociétés [CAP 191] est publié au Journal officiel et le Directeur modifie le registre en conséquence.
3. Si le tribunal déclare la dissolution d’une personne morale nulle et non avenue conformément à l’article 333 de la Loi sur les sociétés [CAP 191], tout bail enregistré qui est rendu au bailleur en vertu du paragraphe 2) reste la propriété du bailleur et ne peut être revendiqué par aucune personne morale.”
9. Après l’article 38

Insérer

“38A Conditions de développement de certains baux

1. The propriétaire de :
   1. un bail agricole en milieu rural :
   2. un bail résidentiel en milieu rural de 5 000 mètre carré ou plus ;
   100. un bail commercial en milieu rural ; ou
   4. un bail commercial en milieu urbain,

destiné à un développement prévu doit, dans les 5 ans qui suivent l’acquisition du bail, entreprendre le développement lié à la description dans le bail.

2. En plus du paragraphe 1) et pour éviter le doute, s’il s’agit d’un :
   1. bail agricole en milieu rural, le preneur doit entreprendre la mise en valeur à des fins agricoles de plus de 50% de la surface totale de ce bail ;
   2. bail résidentiel en milieu rural, le preneur doit entreprendre la mise en valeur à des fins résidentielles de plus de 50% de la surface totale ;
   100. bail commercial en milieu rural, le preneur doit entreprendre la mise en valeur à des fins commerciales de plus de 50% de la surface totale ; ou
   4. bail commercial en milieu urbain, le preneur doit entreprendre la mise en valeur à des fins commerciales de plus de 50% de la surface totale.
3. Lorsqu’un preneur omet de se conformer au paragraphe 1), le bailleur ne résilie le bail que si le preneur ne peut pas convaincre par des preuves l’expert général que pour des cas imprévus il est impossible d’entreprendre la mise en valeur liée à la description du bail.
4. Si le bailleur est certain qu’il est impossible pour un preneur d’entreprendre la mise en valeur liée à la description du bail, il peut prolonger le délai cité au paragraphe 1) d’environ 3 ans conformément à ?
5. Une personne physique contestant une décision du bailleur en vertu du présent article, elle peut en faire appel auprès de l’expert général.
6. L’expert général peut accorder ou refuser l’appel, si, eu égard à la procédure et à la conduite des parties et aux circonstances du cas, il estime appropriée, et, s’il accorde l’appel, il peut l’accorder selon les conditions qu’il estime appropriées.
7. Les articles 43 à 46 s’appliquent à la résiliation conformément au présent article.
8. Les présentes dispositions prévalent sur les dispositions, conditions ou clauses de tout instrument de bail ou autre instrument concernant la mise en valeur d’un bail.

38B Dispositions transitoires pour les baux actuels à développer

1. Le présente article s’applique à un preneur qui est, à ou avant la date de l’entrée en vigueur de la présente Loi, propriétaire d’un bail enregistré prévu au paragraphe 38A.1).
2. Un preneur qui acquiert un bail d’une durée de :
   1. 10 ans ou plus avant l’entrée en vigueur de la présente Loi, doit, dans l’année qui suit cette entrée en vigueur, entreprendre toute mise en valeur liée à la description du bail selon le paragraphe 38A.2) ; ou
   2. 5 ans à moins de moins de 10 ans avant l’entrée en vigueur de la présente Loi, doit, dans les 3 ans environ qui suivent cette entrée en vigueur, entreprendre toute mise en valeur liée à la description du bail selon le paragraphe 38A.2).
3. Si un preneur omet de se conformer à l’alinéa 2)a) ou b), le bailleur résilie le bail.
4. Les articles 43 à 46 s’appliquent à une résiliation conformément au présent article.”
10. Paragraphe 48A.2)

Supprimer “, au plus”

11. À la fin de l’article 48A

Ajouter

“3) Lorsque le propriétaire d’un bail enregistré vend un bail créé par lotissement, il doit verser au bailleur 5% de la valeur marchande du terrain non mis en valeur à la date de la vente, sauf si le bailleur et le preneur concluent d’autres accords.”

12. Après l’article 48A

Insérer

“48B Paiement d’une cession de bail urbain

1. Le présent article ne s’applique qu’à la cession d’un bail en milieu urbain.
2. Lorsqu’un propriétaire d’un bail en milieu urbain cède ce bail, il doit verser au bailleur 5% de la différence dans le montant entre la valeur marchande du terrain non mis en valeur à la date où il a été acheté et la valeur marchande du terrain non mis en valeur à la date de l’actuelle vente.

48C Exemption du paiement de la cession d’un bail

1. L’article 48B ne s’applique pas si le propriétaire cède le bail à un membre de sa famille nucléaire ou famille élargie.
2. Un propriétaire qui prévoit de céder un bail à un membre de sa famille nucléaire doit fournir, sous la forme établie, tout renseignement que demande le Directeur.
3. Lorsqu’un propriétaire prévoit de céder un bail à un membre de sa famille élargie, il doit :
   1. fournir, sous la forme établie, tout renseignement que demande le Directeur ; et
   2. demander que le renseignement soit certifié par un commissaire aux serments.
4. Dans le présent article,

famille élargie désigne une unité familiale élargie au-delà de la famille nucléaire et tout membre de la famille ayant des liens sanguins ou rejoignant la famille par adoption reconnue par la Loi ou la coutume :

famille nucléaire désigne une unité familiale comprenant le père et la mère ou le père ou la mère et un ou des enfants biologiques ou adoptés conformément à la loi ou la coutume et tout enfant illégitime du père ou de la mère d’un premier mariage ou de ses liaisons antérieures.”

13. Après l’article 49

Insérer

“49A Cession et subdiviser d’un bail aux fins de modification

1. Lorsqu’une décision est prise :
   1. par une institution coutumière conformément à la Loi Nº 33 de 2013 relative à la gestion des terres coutumières ; ou
   2. par une institution citée à l’article 57 de la Loi Nº 33 de 2013 relative à la gestion des terres coutumières,

et qu’elle affecte le périmètre d’un bail enregistré, ledit bail doit être cédé de la façon précisée au paragraphe 2).

2. Un bail est cédé conformément au paragraphe 1) de la façon suivante :
   1. un instrument doit être établi sous la forme établie ;
   2. l’instrument est exécuté par le preneur et le bailleur ; et
   100. le Directeur est tenu de modifier l’enregistrement du bail,

aux fins de la modification du périmètre du bail.

3. Le Directeur fixe le droit à régler par le bailleur en ce qui concerne la cession d’un bail conformément au présent article.”
14. Après l’article 50A

Insérer

“50B Règlement des taxes et autres frais

1. Si le propriétaire d’un bail ou sous-location enregistré désire :
   1. céder le bail ou la sous-location ;
   2. céder le bail ou la sous-location dans le but de modifier sa nature ou catégorie ; ou
   100. hypothéquer un bail ou sous-location ou modifier l’hypothèque,

il doit s’assurer que tous les prélèvements, frais ou autres dettes restant à verser à l’État ou à un organisme comme le prévoit la Loi sur les finances publiques et la gestion économique [CAP 244], pour ce bail ou cette sous-location sont réglés.

2. Le Directeur doit enregistrer toute question citée à l’alinéa 1)a), b), ou c), si le propriétaire doit encore des prélèvements, frais ou autres dettes pour le bail ou la sous-location .”
15. Après l’article 60

Insérer

“60A Déclaration des cessions par des personnes morales

1. Malgré l’article 60, lorsqu’une personne morale cède des actions à une autre personne morale ou une personne physique et la cession couvre un bail enregistré, elle doit :
   1. déclarer au Directeur la cession, dans la forme règlementaire établie; et
   2. verser au bailleur 10% de la différence dans le montant entre la valeur marchande du terrain non mis en valeur au moment de son achat et la valeur marchande du terrain non mis en valeur au moment de la vente actuelle, sauf si le bailleur et le preneur ont convenu autrement.
2. Une personne morale qui contrevient à l’alinéa 1)a) ou b) commet une infraction qui l’expose sur condamnation à une amende n’excédant pas 1 000 000 VT.”
16. Après l’article 109

Insérer

“109A Avis de pénalité

1. Le Directeur peut remettre un avis de pénalité à une personne qui, à son avis, a commis une infraction aux dispositions de la présente Loi ou des règlements.
2. Un avis de pénalité est un avis qui s’applique lorsqu’une personne destinataire qui ne désire pas que l’affaire soit tranchée par un tribunal, peut régler dans un délai et à une personne précisé dans l’avis le montant de la peine prévue par un règlement pour l’infraction commise en cas règlement conformément au présent article.
3. Un avis de pénalité peut être remis en main propre, adressé par voie électronique ou postale.
4. Lorsque le montant de la pénalité prescrite aux fins du présent article pour une infraction présumée est versé en vertu du présent article, nul ne peut être poursuivi pour l’infraction présumée.
5. Le versement effectué en vertu du présent article ne doit pas être considéré comme démontrant l’admission de la responsabilité aux fins de, ni en aucune manière affecter ou porter préjudice à, toute procédure civile découlant de la même occurrence.
6. Le règlement peut :
   1. prévoir une infraction aux fins du présent article en précisant l’infraction ou en citant aux dispositions créant l’infraction ;
   2. précisant le montant de la pénalité exigible pour l’infraction si elle est réglée en vertu du présent article ; et
   100. préciser les différents montants des pénalités pour différentes infractions ou catégories d’infraction.
7. Le montant d’une pénalité prévue en vertu du présent article pour une infraction ne doit pas excéder le montant maximum de la peine que pourrait imposer un tribunal pour l’infraction.
8. Le présent article ne limite pas la portée de toute autre disposition de, prise en vertu de la présente ou toute autre Loi relative à la procédure que peuvent entraîner les infractions.”